Lorsqu’un dispositif de défiscalisation immobilière arrive à son terme, plusieurs options s’offrent à l’investisseur concernant l’avenir du logement dans lequel il a investi : le mettre en vente, le louer, récupérer le logement pour un proche ou encore pour soi. Nous allons avec vous faire le point sur cette étape stratégique.
État des lieux de vos objectifs avant de vendre un appartement après la période de défiscalisation
Pour commencer, vous devez réfléchir à l’avenir de votre bien immobilier. Souhaitez-vous continuer à le louer pour bénéficier d’un complément de retraite ? Pensez-vous le proposer à l’un de vos proches, à la recherche d’une résidence principale ? Vous pouvez également envisager d’en faire une résidence secondaire pour y passer vos vacances ?
Vous avez également peut-être besoin de trésorerie et donc envisager de le revendre, avec le souhait d’en tirer une plus-value.
Il est primordial de bien prendre le temps de faire le point sur vos objectifs et peut-être de vous rapprocher d’un professionnel pour faire un état des lieux de vos objectifs et possibilités.
Continuer de louer votre bien en location vide ou meublée
Une des conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel est de louer son bien immobilier vide sur un engagement de période (6/9/12 ans). Une fois la fin du dispositif fiscal arrivée, vous pouvez poursuivre ce type de location mais une réflexion s’impose pour éviter de basculer dans une tranche d’imposition supérieure. Les loyers que vous percevez appartiennent en effet à la catégorie des revenus fonciers. Si vous pouvez certes déduire certains frais et charges des loyers perçus, le montant n’est généralement guère conséquent (sauf si vous avez beaucoup de charges ou fait de gros travaux) et vous devrez déclarer presque la totalité de vos revenus fonciers.
Transformer votre ancien Pinel ou Scellier en logement meublé pour le louer avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut être intéressant fiscalement. Vous serez soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous aurez besoin de l’accompagnement d’un professionnel qui saura pour donner tous les détails dont vous avez besoin pour faire le bon choix.
Vendre un appartement après la période de défiscalisation avec un locataire en place
La fin de la période d’engagement de location est rarement concomitante avec le départ du locataire.
Il existe alors deux possibilités pour revendre son bien :
• Donner un congé pour vente à son locataire. Pour les baux d’habitation classique cela signifie donc attendre l’échéance du bail pour mettre en vente le bien. En pratique, le propriétaire doit envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou faire délivrer par huissier un congé au locataire six mois avant le terme du bail. Le locataire étant prioritaire pour l’acquisition du bien, le propriétaire doit de même lui proposer d’acheter.
• Il est possible de vendre avec un locataire en place. De nombreux particuliers souhaitent investir dans l’immobilier, et l’argument du locataire en place peut même déclencher la vente. En effet, le propriétaire peut alors démontrer que le locataire paie son loyer en temps et en heure, et l’acquéreur peut estimer la rentabilité du bien au plus juste puisqu’il connaît le loyer perçu et les charges payées. Ceci étant dit, la valeur du bien peut avoir une décote lorsqu’il y a un locataire en place.
• Il est également possible d’aider le locataire en place à se reloger afin d’optimiser au mieux la vente de votre bien immobilier après la période de défiscalisation.
Quelle fiscalité s’applique pour la vente de bien immobilier après défiscalisation ?
Si le bien immobilier est vendu à un prix supérieur à son prix d’acquisition, un impôt sur la plus-value sera peut-être à appliquer.
Pour calculer la plus-value prise en compte, il faut faire la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.
Le prix de vente à retenir est celui inscrit dans l’acte de vente, diminué des frais payés par le vendeur (frais d’agence immobilière, hypothèque…). Le prix d’acquisition à prendre en compte est constitué du prix figurant dans l’acte d’achat initial, majoré des frais d’acquisition et des dépenses de construction, agrandissement ou amélioration du logement depuis l’achèvement de l’immeuble .
La plus-value obtenue par ce calcul est taxée à 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 15,5% au titre des prélèvements sociaux.
Se faire accompagner pour vendre un appartement après défiscalisation
Se faire accompagner par un professionnel pour estimer votre bien après sa période de défiscalisation est primordial. Il étudiera le marché, votre bien pour vous donner un prix estimé de vente. Il pourra également vous accompagner tout au long du processus de la vente pour les visites, les réalisations de diagnostics, les étapes chez le notaire (compromis, acte…)
Notre expert immobilier s’engage à vous rendre dans un délai raisonnable une estimation de votre bien immobilier après sa période de défiscalisation et à vous accompagner pour faire de votre projet de vente un vrai succès.
